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Calculadora de hipoteca 2026
Cuota mensual, intereses totales y cuadro de amortización por el sistema francés, que es el que usan todos los bancos en España.
Cálculo por el sistema francés (cuota constante). No incluye seguros, comisiones ni los gastos de constitución. En una hipoteca variable, la cuota cambia en cada revisión del euríbor.
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Todas las hipotecas en España se calculan por el sistema francés, que tiene una característica que conviene entender antes de firmar: la cuota es siempre la misma, pero lo que hay dentro de esa cuota cambia cada mes.
Al principio casi todo lo que pagas son intereses y apenas amortizas capital. Con el paso de los años la proporción se invierte. Por eso en una hipoteca a 30 años, después de una década pagando, sigues debiendo mucho más de lo que esperarías: no has devuelto un tercio del préstamo, has devuelto bastante menos.
La calculadora de arriba te muestra ese avance año a año, que es la información que de verdad cambia decisiones y que casi ninguna calculadora enseña.
Qué NO incluye esta calculadora de hipoteca
La cuota que sale es la del préstamo puro. En la vida real hay más:
- Seguros vinculados. El de hogar es obligatorio por ley; el de vida y el de protección de pagos, no, aunque el banco los ofrezca a cambio de bajarte el tipo. Compara siempre el coste del seguro contra la rebaja que te dan: muchas veces sale peor.
- Gastos de constitución. Desde 2019 la mayoría los paga el banco (notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados). Al comprador le corresponden la tasación y la copia de la escritura.
- Comisiones. De apertura, de amortización anticipada o de subrogación. En las hipotecas fijas la comisión por amortizar antes de tiempo está limitada por ley.
- El impuesto de la compra: IVA del 10 % si es obra nueva, o ITP —que varía por comunidad autónoma— si es de segunda mano.
Como regla práctica, para una vivienda de segunda mano conviene tener ahorrado en torno al 30 % del precio: el 20 % de entrada, porque el banco rara vez financia más del 80 %, más un 10 % para impuestos y gastos.
Fija o variable, y qué mira el banco
La fija te da una cuota inmutable durante toda la vida del préstamo: pagas algo más al principio a cambio de no tener sorpresas. La variable se revisa cada seis o doce meses sumando un diferencial al euríbor, así que la cuota sube y baja. Si eliges variable, usa el selector de arriba: te enseña cuánto cambiaría tu cuota si el tipo se moviera un punto en cualquier dirección. Ese es el escenario que hay que poder soportar.
Sobre lo que el banco valora, hay dos reglas casi universales. La primera es que la cuota no supere el 35 % de tus ingresos netos sumando todas tus deudas. La segunda es que no financian más del 80 % del valor de tasación —y ojo, del menor entre tasación y precio de compra, no del precio que tú pagues—. La antigüedad laboral y el tipo de contrato pesan tanto como el sueldo.
Un ejemplo de hipoteca con números
200.000 € a 25 años con un tipo fijo del 3 %:
- Cuota: unos 948 € al mes.
- Intereses totales: alrededor de 84.500 €.
- Total devuelto: cerca de 284.500 €, es decir 1,42 € por cada euro prestado.
- A los 10 años habrías amortizado unos 57.000 € y pagado unos 57.700 € de intereses. Después de una década, aún debes tres cuartas partes del préstamo.
Ese mismo préstamo a 30 años baja la cuota a unos 843 €, pero los intereses suben por encima de los 103.000 €. Alargar el plazo alivia el mes y encarece el total: unos 19.000 € más por 105 € menos al mes.
Puedes contrastar el cálculo con el simulador oficial del Banco de España.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me deja hipotecarme el banco?
La regla habitual es que la suma de todas tus cuotas no supere el 35 % de tus ingresos netos, y que el préstamo no pase del 80 % del menor valor entre la tasación y el precio de compra. Con 2.000 € netos, la cuota máxima ronda los 700 €.
¿Es mejor hipoteca fija o variable?
La fija cuesta algo más pero elimina la incertidumbre; la variable puede salir más barata y puede encarecerse. La pregunta útil no es cuál es mejor, sino si podrías pagar la cuota con el tipo dos puntos por encima del actual. Si la respuesta es no, la fija es más prudente.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar?
En torno al 30 % del precio: un 20 % de entrada, porque el banco no suele financiar más del 80 %, y un 10 % para impuestos y gastos. En obra nueva el impuesto es el IVA del 10 %; en segunda mano, el ITP, que varía según la comunidad autónoma.
¿Compensa amortizar anticipadamente?
Casi siempre, y más cuanto antes se haga, porque al principio de la hipoteca la mayor parte de la cuota son intereses. Puedes elegir entre reducir la cuota o reducir el plazo: reducir plazo ahorra bastante más intereses.